Nabycie nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców i obywateli państw członkowskich Unii Europejskiej

Proces nabywania przez cudzoziemców nieruchomości w Polsce został uregulowany w przepisach ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z późniejszymi zmianami. Zgodnie z postanowieniami ustawy, mianem cudzoziemca określa się:

•        Osobę fizyczną, która nie posiada obywatelstwa polskiego;
•       Osobę prawną, mającą siedzibę za granicą;
•       Nieposiadająca osobowości prawnej spółkę osób wymienionych wyżej podmiotów, mającą  siedzibę  za  granicą,  utworzoną  zgodnie  z ustawodawstwem  państw obcych;
•       Osobę  prawną  i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione w powyższych punktach.

Nabycie przez cudzoziemca nieruchomości co do zasady wymaga zezwolenia wydanego przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w drodze decyzji administracyjnej.

Wniosek o wydanie zezwolenia

Zezwolenie w przedmiocie nabycia nieruchomości przez cudzoziemca wydawane jest na wniosek zainteresowanego podmiotu. Wniosek powinien zawierać między innymi oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego, oznaczenie nabywanej nieruchomości, oznaczenie zbywcy, określenie formy prawnej nabycia nieruchomości oraz informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości. Ponadto, do wniosku cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia obowiązany jest dołączyć dokumentację potwierdzające jego więzi z Rzecząpospolitą Polską.

Okolicznościami, o których mowa będą w szczególności:

•        Posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia;
•         Zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej;
•      Posiadanie zezwolenia na pobyt stały, czasowy (z wyłączeniem zezwolenia, o którym mowa w art. 176  i art. 181 ust. 1 ustawy z dnia 12 grudnia 2013 r. o cudzoziemcach (Dz. U. z 2016 r. poz. 1990, 1948 i 2066 oraz z 2017 r. poz. 60, 858 i 1543) lub rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
•      Członkostwo w organie zarządzającym osoby  prawnej  lub spółki handlowej nieposiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej kontrolowanej przez podmiot o statusie cudzoziemca;
•   Wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Dodatkowe przesłanki nabycia nieruchomości przez cudzoziemca

Zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji może zostać wydane, tylko w przypadku, gdy nabycie  nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa  państwa lub  porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Należy jednak pamiętać, że powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku podmiotu wykonującego na terytorium Polski działalności gospodarczej lub rolniczej, konieczność nabycia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności gospodarczej.

Koszt uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Opłata skarbowa za wydanie zezwolenie na nabycie przez cudzoziemca nieruchomości, udziałów lub akcji wynosi 1 570,00 PLN. Ponadto, osoba zainteresowana kupnem nieruchomości, przedkładając wraz z wnioskiem komplet dokumentów potwierdzających okoliczności, o których mowa powyżej w języku obcym, musi liczyć się z koniecznością poniesienia kosztów dokonania przez przysięgłego tłumacza translacji ich treści na język polski.

W jakich przypadkach zezwolenie nie jest wymagane?

Cudzoziemiec, który chce nabyć nieruchomość na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej nie zawsze będzie zobowiązany do wystąpienia z wnioskiem o wydanie zezwolenia. Uzyskanie przedmiotowego zezwolenia nie jest bowiem wymagane w przypadku:

•   Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali;
•    Nabycie  samodzielnego  lokalu  użytkowego  o przeznaczeniu  garażowym  lub udziału  w takim  lokalu,  jeżeli  jest  to  związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych  nabywcy  lub  właściciela  nieruchomości  lub  samodzielnego lokalu mieszkalnego;
•     Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej  co  najmniej  5 lat  od  udzielenia  mu  zezwolenia  na  pobyt  stały  lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej;
•    Nabycie przez  cudzoziemca  będącego  małżonkiem  obywatela  polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu  zezwolenia  na  pobyt  stały  lub  zezwolenia  na  pobyt  rezydenta długoterminowego Unii Europejskiej nieruchomości, które w wyniku  nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków;
•     Nabycie  przez  cudzoziemca  nieruchomości,  jeżeli  w dniu nabycia jest uprawniony  do  dziedziczenia  ustawowego  w rozumieniu  prawa  polskiego  po zbywcy  nieruchomości,  a zbywca  nieruchomości  jest  jej właścicielem  lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat;
•     Nabycie  przez osobę prawną lub spółkę handlową mającą siedzibę w Polsce kontrolowaną przez podmiot o statusie cudzoziemca na cele statutowe, nieruchomości niezabudowanych,  których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast;
•     Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie  przejęcia  nieruchomości  na  własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym;
•     Nabycie lub objęcie przez bank będący osobą prawną mającą siedzibę w Polsce, kontrolowaną przez podmiot o statusie cudzoziemca, akcji  lub  udziałów  w spółce handlowej z siedzibą na  terytorium Rzeczypospolitej Polskiej w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych.

Trzeba jednak podkreślić, że pomimo zaistnienia wskazanych wyżej okoliczności, cudzoziemiec będzie zobowiązany do uzyskania stosownego zezwolenia, jeżeli nabywana nieruchomość położona jest w strefie nadgranicznej lub jeżeli jej powierzchnia przekracza więcej niż 1 ha – w przypadku gruntów rolnych.

Nabycie nieruchomości przez obywatela lub przedsiębiorcę z siedzibą na terenie państwa członkowskiego Unii Europejskiej.

Obywatele mający miejsce zamieszkania na terytorium Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii, jak również przedsiębiorcy, których siedziba mieści się wewnątrz wskazanego obszaru, wraz z uzyskaniem przez Polskę statusu państwa członkowskiego Unii Europejskiej, posiadają możliwość swobodnego nabywania nieruchomości na terytorium Polski. Początkowo wymóg uzyskania zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji obowiązywał w stosunku do nabywania przez wskazane wyżej podmioty nieruchomości  rolnych i  leśnych przez okres 12 lat od przystąpienia przez Polskę do Unii Europejskiej. Od 2 maja 2016 r. wymóg ten jednak nie obowiązuje. Oznacza to, że obywatele oraz przedsiębiorcy mający siedzibę na terenie Unii Europejskiej, mogą bez przeszkód nabywać jakiekolwiek nieruchomości na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej, a zatem również nieruchomości rolne i leśne.