W celu dokonania najlepszego wyboru sposobu przeniesienia własności nieruchomości na Spółkę, niezbędne jest wzięcie pod uwagę istotnych czynników, które kształtują sytuację podatkową.
Kancelaria BSS specjalizuje się w kompleksowej obsłudze prawnej związanej z optymalizacją zarządu majątkiem Spółek i ich wspólników. Świadczymy usługi doradcze w zakresie wyboru najkorzystniejszej formy przeniesienia własności, uwzględniając zarówno aspekty podatkowe, jak i prawne. Dzięki naszemu doświadczeniu i wiedzy, jesteśmy w stanie pomóc Państwu w podjęciu decyzji, która najlepiej odpowiada na potrzeby Państwa przedsiębiorstwa. W poniższym artykule przedstawiamy kluczowe kwestie, które należy wziąć pod uwagę przy przenoszeniu nieruchomości na rzecz spółki oraz omawiamy możliwe implikacje związane z tym procesem.
W pierwszej kolejności należy rozważyć, czy samo przeniesienie własności jest niezbędnym krokiem, biorąc pod uwagę, że istnieje szereg alternatywnych rozwiązań, które mogą być równie korzystne, jak na przykład udostępnienie nieruchomości spółce poprzez wynajem.
W ramach przeniesienia własności, istnieją dwa wiodące rozwiązania, które to umożliwiają, tj. sprzedaż oraz wniesienie aportu do spółki. Wybór pomiędzy nimi może rodzić istotne konsekwencje, zarówno praktyczne, jak i podatkowe, dlatego w każdej sytuacji należy rozważyć obie te opcje osobno.
W pierwszej kolejności należy przyjrzeć się samemu przedmiotowi prawa własności. Istnieje bowiem ewentualność, iż podjęte rozważania mogą obejmować wniesienie do Spółki zorganizowanej części przedsiębiorstwa (ZCP). Jest to szczególnie istotne z punktu widzenia strategii biznesowej oraz ewentualnych korzyści podatkowych.
W dalszej części artykułu dokładniej omówimy te kwestie, analizując zalety i wady poszczególnych metod przeniesienia własności nieruchomości do spółki oraz związane z nimi implikacje prawne i podatkowe.
Zgodnie z ustawą PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości. W przypadku sprzedaży nieruchomości różnica w wysokości podatku dochodowego może zależeć od tego, czy sprzedawana nieruchomość jest własnością prywatną, czy też firmową (art. 10 ust 1 pkt 8 ustawy PIT). W przypadku zbycia nieruchomości przed upłynięciem pięcioletniego okresu stawka podatku wynosi 19% i jest uiszczona od dochodu, czyli przychodu ze sprzedaży nieruchomości pomniejszonego o koszty jej uzyskania i koszty zbycia. (art. 30e ustawy PIT). Jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, to jest zwolnione z obowiązku płatności podatku dochodowego. (art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT)
Warto także pamiętać, że na gruncie ustawy PIT wolne od podatku są także dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. (art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT)
Przy sprzedaży nieruchomości firmowej na rzecz spółki, podatek może wynieść w przypadku: podatku liniowego – 19%, skali podatkowej – 10 lub 32%, ryczałtu – 10% przy czym należy uwzględnić również wpływ transakcji na wysokość składu zdrowotnej ZUS. Może pojawić się także obowiązek uiszczenia daniny solidarnościowej.
Sprzedaż nieruchomości a status płatnika VAT. Na gruncie ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dlatego też ze względu na prowadzoną działalność gospodarcza może okazać się, że będzie konieczne uregulowanie tej należności. (art. 15 ust. 2 ustawy VAT).
Sprzedaż nieruchomości skutkuje też obowiązkiem podatkowym po stronie kupującego na gruncie ustawy PCC, który wynosi 2% od podstawy opodatkowania, którą w tym przypadku jest wartość rynkowa nieruchomości. (art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC – stawka podatku, art. 6 ust. 1 pkt 1 ustawy PCC – podstawa opodatkowania)
Z punktu widzenia biznesowo-prawnego najistotniejszym skutkiem sprzedaży nieruchomości jest utrata prawa własności nieruchomości przy uzyskaniu z tego zysku przez sprzedającego. Warto też pamiętać o skutkach dla samej Spółki, ponieważ o ile w przypadku wniesienia nieruchomości do spółki w postaci aportu poprawia się sytuacja bilansowa spółki, o tyle w przypadku zakupu nieruchomości na jego pokrycie potrzebny jest duży kapitał, a w przypadku rozłożenia płatności na raty negatywnie uwidacznia się to w bilansie Spółki.
W przypadku wniesienia własności nieruchomości do spółki przy pomocy aportu różnice w prawie podatkowym wynikają też z formy spółki.
Dla spółek osobowych wniesienie własności nieruchomości Spółki przy pomocy aportu nie powoduje powstania obowiązku zapłacenia podatku PIT.
Jednakże konieczne będzie uiszczenie PCC w wysokości 0,5% od podstawy opodatkowania, którą jest zdeklarowana wartość nieruchomości. (art. 7 ust. 1 pkt 9 PCC – 0,5% od umowy spółki, art. 4 pkt 9 ustawy PCC – ciężar podatkowy ciąży na spółce, art. 6 ust. 1 pkt 8 lit. B ustawy PCC – podstawa opodatkowania).
Z kolei przy wniesieniu wkładu do spółki kapitałowej może powstać obowiązek opłacenia 19% podatku PIT. W tym przypadku przychodem jest określona w statucie lub umowie spółki wartość wkładu. Jednakże w przypadku, gdy wartość ta jest niższa od wartości rynkowej tego wkładu albo wartość wkładu nie została określona w statucie lub umowie, za przychód uważa się wartość rynkową takiego wkładu określoną na dzień przeniesienia własności przedmiotu wkładu niepieniężnego. Tym samym podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości pomniejszona o koszty nabycia lub wybudowania tego obiektu. Warto zaznaczyć, że w przypadku, gdy wartość rynkowa nieruchomości jest wyższa niż wartość podniesionego kapitału zakładowego, to nadwyżka przelewana jest na kapitał zapasowy i nie podlega opodatkowaniu. (art. 17 ust. 1 pkt 9 ustawy PIT)
Na gruncie ustawy o CIT po stronie spółki nie powstaje obowiązek podatkowy, ponieważ do przychodów nie zalicza się przychodów otrzymanych na utworzenie lub powiększenie kapitału zakładowego. (art. 12 ust. 4 pkt 4 ustawy CIT)
Ponadto konieczne będzie także uiszczenie przez spółkę PCC w wysokości 0,5% od podstawy opodatkowania, którą w tym przypadku jest wartość, o którą podwyższono kapitał zakładowy. (art. 7 ust. 1 pkt 9 PCC – 0,5% od umowy spółki, art. 4 pkt 9 ustawy PCC – ciężar podatkowy ciąży na spółce, art. 6 ust. 1 pkt 8 lit. B ustawy PCC – podstawa opodatkowania)
Także w tym przypadku należy rozważyć, czy ze względu na prowadzoną działalność nie istnieje ryzyko powstania obowiązku opłacenia podatku VAT.
Przeniesienie nieruchomości do spółki w drodze aportu może okazać się korzystne dla spółki. W porównaniu ze standardową sprzedażą nieruchomości, dla której wymagana jest płatność ustalonej sumy pieniężnej w całości lub ratalnie, aport umożliwia pozyskanie udziałów w spółce bez przepływów gotówkowych. Ten model transferu własności nieruchomości przyczynia się do zmian w strukturze kapitału zakładowego Spółki, a także nie wpływa negatywnie na kondycję finansową firmy, ponieważ nie musi ona gromadzić kapitału na pokrycie zakupu nieruchomości. Dodatkowo, przeniesienie nieruchomości w formie aportu wpływa pozytywnie na bilans spółki, gdyż nieruchomość staje się częścią aktywów, co korzystnie wpływa na jej kapitał własny. W konsekwencji, tego typu strategia może stanowić istotny element zarządzania majątkiem firmy, pozwalając na optymalne wykorzystanie zasobów.
Jeśli rozważają Państwo przeniesienie własności nieruchomości na rzecz spółki, zachęcamy do skorzystania z usług naszej Kancelarii. Nasz zespół ekspertów pomoże Państwu przeanalizować wszystkie opcje i wybrać najkorzystniejsze rozwiązanie, uwzględniając zarówno aspekty prawne, jak i podatkowe. Dzięki naszym usługom mogą Państwo mieć pewność, że proces przeniesienia nieruchomości zostanie przeprowadzony sprawnie i zgodnie z obowiązującymi przepisami. Zapraszamy do kontaktu, aby omówić szczegóły Państwa sytuacji i znaleźć najlepsze rozwiązanie.